ЦКАД и новые границы Москвы

Пока эксперты и чиновники обсуждают перспективы расширения Москвы путем присоединения территорий на юго-западе, город растет по своей привычной радиально-кольцевой траектории. Причем совершенно независимо от того, кто именно стоит во главе города и области. Через несколько лет реальные границы города будут существенно отличаться от Большой Москвы, а значит, и цены на жилье вырастут не только в официально прикрепленных к столице районах, но и во всем остальном ближнем Подмосковье.

Город за чертой города

Сотни лет Москва расширялась по окружности: от границ Московского Кремля, к стенам Китай-города, Бульварному, позднее Садовому кольцу, ТТК, МКАД и, наконец, ЦКАД — Центральной кольцевой автодороге, которая пройдет в 15-20 км от нынешних границ Москвы. Строительная отрасль, в свою очередь, методично обслуживала радиально-кольцевую инфраструктуру столицы. Магнит Кремля и идущие от него, почти как по воде, транспортные кольца перевешивали по своей ценности почти все другие характеристики недвижимости. До сих пор самая важная строчка любого объявления о продаже жилья — количество километров от или до Кольцевой, потому что именно этот фактор в первую очередь определяет цену. Особенно если речь идет о ближайшем Подмосковье. “Удаленность от МКАД играет очень большую роль в ценообразовании, намного большую, чем удаленность от фактических границ Москвы”,— говорит директор департамента проектов компании Est-a-Tet Владимир Моребис. Например, в Некрасовке, которая юридически является Москвой, но находится за МКАД, цены на новостройки начинаются от 76 тыс. рублей, тогда как внутри кольца квартиру дешевле 105 тыс. рублей не найти — в основном цены на жилье экономкласса начинаются от 130 тыс. рублей за 1 кв. м. Город Реутов, который расположен прямо около МКАД, где даже есть метро, юридически не считается Москвой. Цены здесь, по данным Est-a-Tet, в среднем составляют около 80 тыс. рублей за 1 кв. м, они приближаются к московским, и город считается одним из самых дорогих в области, но все же остаются на 20-30% дешевле столичных.
По словам экспертов, разница в цене на жилье у МКАД и сразу за ней будет сокращаться. За Московской кольцевой идут территории, разделенные двумя бетонными кольцами. Именно в районах до 15 км от МКАД, до первого бетонного кольца, находятся самые популярные у покупателей жилья города области — Реутов, Красногорск, Люберцы, Одинцово, Мытищи, Видное, которые уже довольно давно воспринимаются как часть Москвы. “Эти населенные пункты не слишком уступают спальным районам столицы в социальной и бытовой инфраструктуре, а экологическая обстановка во многом лучше”,— говорит глава компании “НДВ-Недвижимость” Александр Хрусталев. Успешное развитие данных городов во многом определено хорошей транспортной доступностью и близостью к столице. Кроме того, они имеют налаженное ж/д сообщение. Это важно, так как в случае, если в городе нет железнодорожной станции, спрос на жилье значительно снижается, как и объем нового строительства. Например, до Подольска, где есть ж/д станция, гораздо проще доехать, чем до соседнего Троицка, где железной дороги нет.

“Покупатели голосуют кошельком за недвижимость, расположенную не далее 10 км от МКАД. Они готовы платить больше, но за метры в городах, как можно ближе расположенных к московской кольцевой, то есть к Москве”,— говорит заместитель генерального директора компании “Пересвет-Инвест” Ирина Кирсанова. Основная причина в том, что от километража зависит еще и время, затраченное на дорогу на работу. “Финансовый центр в настоящий момент сосредоточен только в центре Москвы, а если учесть, что проблема с пробками еще долго не будет решена, людям выгодно немного переплатить, но жить поближе к городу”,— соглашается исполнительный директор “СКМ Риэлти” Марина Марутина.

Уровень цен на жилье в области во многом зависит и от наличия инфраструктуры. Выбирая жилье у МКАД покупатели хотят быть ближе к высокой концентрации современных торгово-развлекательных центров или других востребованных объектов, таких как, например, ТРК “Мега” в Химках, горнолыжный комплекс “Снежком” в Красногорске или аквапарк “Ква-ква Парк” в Мытищах. “Таким выбором, впрочем, как и качеством инфраструктуры, может похвастаться далеко не каждый подмосковный город, большинство из них имеет вполне заурядный набор “магазины-кафе-кинотеатр”",— говорит советник президента ФСК “Лидер” Григорий Алтухов. А прибавить к слабой инфраструктуре такое же транспортное сообщение — получим стойкое нежелание покупать жилье дальше 10-15 км от МКАД.

Кроме того, уже к 2016 году должна заметно улучшиться транспортная доступность ближайшего Подмосковья — городов Мытищи и Котельники, появится станция метро на Пятницком шоссе, в Балашиху проведут линию скоростного трамвая. Что касается территорий Новой Москвы, то о необходимости метро здесь говорят не меньше, но четких сроков начала и окончания строительства пока не называется. Хотя, по словам господина Алтухова, даже без метро можно развить транспортные возможности новых территорий, но пока этого, к сожалению, нет, и район уступает другим областным направлениям.

“Вряд ли на территории Новой Москвы удастся создать настолько же сбалансированную и насыщенную среду, какая есть в десятикилометровом радиусе от МКАД. Все равно люди будут пользоваться столичной инфраструктурой и работать в Москве, поэтому “намагничивание” новых районов, называющихся районами именно Москвы, к МКАД вполне логично”,— рассуждает председатель совета директоров Kalinka Real Estate Consulting Group Екатерина Румянцева. Да и зачем нужно отходить от логичной и эффективной, объективно появившейся схеме закольцовки?

По прогнозам экспертов компании “МИЭЛЬ-Новостройки”, скорее всего, развитие Новой Москвы в обозримом будущем ограничится пределами ЦКАД. Расстояние до города продолжит иметь для покупателей огромное значение, пока Москва будет центром притяжения как с точки зрения рабочей среды, так и комфортной социальной инфраструктуры. “В Москве и крупных населенных пунктах, приближенных к МКАД, расположена основная инфраструктура, транспортные узлы, рабочие места, поэтому люди в основном ориентируются на расстояние от МКАД”,— резюмирует генеральный директор “МИЭЛЬ-Новостроек” Софья Лебедева. Эту ситуацию будет крайне сложно изменить. Так что расширение Москвы имеет смысл, по мнению многих игроков рынка, только если речь идет о равномерном развитии и привязке к ней ближайших городов Московской области, таких как Химки, Реутов, Щербинка и т. д.

“У меня вообще есть надежда, что Новая Москва не будет реализована в ее нынешнем виде — примут волевое решение, в результате которого столичные границы видоизменятся, а сам город будет развиваться равномерно во все стороны. Есть основания так думать. Переезд российских чиновников за МКАД затягивается. Да и важно понимать, что огромный волан, присоединенный к Москве, является проектом в никуда”,— резюмирует госпожа Румянцева.

О других точках зрения в этой же статье http://ruslandmanagement.wordpress.com/2012/12/25/ckad-3/

О дороге и новейшая карта здесь http://blogomobile.net/1278 и здесь http://ria.ru/mo/20130111/917764821.html

Лионель (2013-01-29 07:34)О дороге и новейшая карта здесь http://blogomobile.net/1278 и здесь http://ria.ru/mo/20130111/917764821.html

Самое главное, чтоб власти городов ближайшего Подмосковья, не успели убить парки, скверы и стадионы....

________________________
"Eсли ваше желание не сбывается, значит оно еще не оплачено."

Vovcike (2013-01-29 08:15)Самое главное, чтоб власти городов ближайшего Подмосковья, не успели убить парки, скверы и стадионы....

Люди уже выходят защищать леса от вырубки под ЦКАД.

Vovcike (2013-01-29 08:15)Самое главное, чтоб власти городов ближайшего Подмосковья, не успели убить парки, скверы и стадионы....

А что ж по-вашему делает ружик и шайка?!

________________________
Россия, Русь! Храни себя, храни!
Смотри опять в леса твои и долы
Со всех сторон нагрянули они,
Иных времён татары и монголы.
Николай Рубцов

Лионель (2013-01-29 07:34)О дороге и новейшая карта здесь http://blogomobile.net/1278 и здесь

главное дата свежая, ога 28.02.2012

A.Иванов (2013-01-29 10:04)А что ж по-вашему делает ружик и шайка?!

а они каким боком к строительству цкада?

Лионель (2013-01-29 08:33)Люди уже выходят защищать леса от вырубки под ЦКАД.

А она что не нужна?

________________________
Все включено!

simsimd (2013-01-29 14:08)а они каким боком к строительству цкада?

Внимательно читайте последнее предложение!
Речь идёт о Подмосковье, а Люберцы - часть его.

________________________
Россия, Русь! Храни себя, храни!
Смотри опять в леса твои и долы
Со всех сторон нагрянули они,
Иных времён татары и монголы.
Николай Рубцов

A.Иванов (2013-01-29 17:24)Речь идёт о Подмосковье, а Люберцы - часть его.

Вроле ЦКАД к нам и близко не подходит.

________________________
Все включено!

Александрр (2013-01-29 15:16)А она что не нужна?

Александрр (2013-01-29 18:03)Вроле ЦКАД к нам и близко не подходит.

[purple]Карту посмотрите сначала, а потом вопросы задавайте. И текст внимательно прочитайте. Я вижу вы вообще не врубилились в тему.[/purple]

Господа, Лионель намекает, что Москва будет расширятся в пределах проектируемого ЦКАДа и мы все без забот и хлопот станем коренными москвичами)))

Nivovod (2013-01-29 20:08)Господа, Лионель намекает, что Москва будет расширятся в пределах проектируемого ЦКАДа и мы все без забот и хлопот станем коренными москвичами)))

лет через сто)))

Свин (2013-01-29 20:12)лет через сто)))

Ну, почему же. Выдумщик-мишка не вечный, да и патрон его тоже. Придет к власти кто-нибудь адекватнее - присоединят к Москве все те города, что де-факто стали районами столицы.

Nivovod (2013-01-29 20:08)Господа, Лионель намекает, что Москва будет расширятся в пределах проектируемого ЦКАДа и мы все без забот и хлопот станем коренными москвичами)))

Коренными вы не станете. Здесь за редким исключением. например меня, все "понаехавшие" из Тьму-Таракани!

Лионель (2013-01-29 22:49)Коренными вы не станете. Здесь за редким исключением. например меня, все "понаехавшие" из Тьму-Таракани!

Это неважно... Просто кое-кому придется потесниться

Nivovod (2013-01-29 20:08)Господа, Лионель намекает, что Москва будет расширятся в пределах проектируемого ЦКАДа и мы все без забот и хлопот станем коренными москвичами)))

ну у всех свои тараканы в голове. только москве с ужеприсоединенными территориями разбираться еще лет 30 придется.

A.Иванов (2013-01-29 17:24)Внимательно читайте последнее предложение!
Речь идёт о Подмосковье, а Люберцы - часть его.

"собаки - это такие животные, на которых водятся блохи, а блохи..."(с)

"...лоббистский механизм распределения средств на «инфраструктурное строительство» ведет к тому, что эти вложения оказываются для экономики не просто малополезны, но даже откровенно вредны — усиливают инфраструктурные искажения, а не смягчают их.

Яркий пример последнего — план строительства ЦКАД, еще одного автотранспортного кольца вокруг Москвы. Эксперты давно говорят, что этот проект вредный. Он закрепляет звезднолучевую транспортную схему, при которой все товары везутся сначала к Москве, а затем отсюда развозятся по территории России.

Однако новому главе Московской области необходимо утвердиться в Подмосковье. Мегастройка, размеры которой сегодня оцениваются в $12 млрд (вероятный финальный бюджет легко посчитать), безусловно, поможет ему консолидировать вокруг себя мощные элитные группы, которые надеются заработать на проекте.

Эта политическая задача, собственно, и есть основная причина того, что развитие автомобильной инфраструктуры на европейской части страны будет направлено по нерациональной модели. Многие поколения россиян будут переплачивать за товары, доставленные по неоптимальному транспортному маршруту."

http://www.vedomosti.ru/opinion/news/9448152/vozvraschenie_v_nulevoj_cikl

Лионель (2013-01-29 22:49)Коренными вы не станете. Здесь за редким исключением. например меня, все "понаехавшие" из Тьму-Таракани!

ну не сильно-то кидайтесь помидорами!!!! я между прочим коренная москвичка.