ЖЭУ или ТСЖ?

Насколько я знаю, то до 1-го марта 2006 года во всех домах должен быть выбран способ управления многоквартирным домом. Информации об этом практически нигде нет. Очень бы хотелось получить более подробную информацию об этом. А для начала как я это понимаю.
В каждом доме должно пройти собрание на котором большинством голосов выбирается один из 3-х способов управления:
1. Непосредственное управление собственниками помещений
2. Управление товариществом собственников жилья (ТСЖ) либо жилищным кооперативом (ЖК) или иным специализированным потребительским кооперативом.
3. Управление управляющей организацией

Прежде чем обсуждать каждую из форм хотелось бы уточнить, что на собрании собственник имеет процент голосов, в зависимости от его доли в общей собственности. Если в доме более 50% площади не приватизировано, то смысл в таких собраниях отпадает. Город сам будет определять способ управления, так как большинство голосов у него. Я правильно понимаю?

Теперь отдельно по каждому способу:

Способ 1. с моей точки зрения не очень хороший вариант, потому что КАЖДЫЙ собственник от СВОЕГО имени заключает договор холодного и горячего водоснабжения, энергоснабжения, газоснабжения. Договор оказания услуг по содержанию, выполнению работ по ремонту общего имущества заключается с лицами, осуществляющими такие виды деятельности, на основании решения общего собрания собственников. То есть на собрании определяется откуда к Вам будет приходить сантехник, слесарь или …. Как я поняла это может быть и отдельный дядя Ваня с которым будет договор или какое-то юридическое лицо. Причем я так поняла это могут быть отдельные договора на окозпние сантехнических услуг, на вывоз мусора, на слесарные или столярные работы. Это так?

Способ 2. ТСЖ или ЖК – это некомерческое юридическое лицо. В первую очередь оно должно быть создано по правилам описанным в Жилищном Кодексе. Зарегистрировано в налоговой (т.е. надо будет подать все необходимые документы на регистрацию, получить ОГРН, ИНН, и периодически отчитываться, т.е. должен быть директор, бухгалтер и т.д.). Хотелось бы услышать ЗА и ПРОТИВ такой формы правления. Кстати опять же – если большинство площади в доме НЕПРИВАТИЗИРОВАНО, то и создание такого юридического лица под большим вопросом…. см.выше. Но ладно. Пусть создано. Тогда я так понимаю что ТСЖ или ЖК от имени жильцов дома сами заключают договора со всеми заинтересованными организациями. Могут брать на работу людей необходимой специальности или заключать договора с третьими лицами на оказание соответствующих услуг.

Способ 3. С одной стороны самый понятный. Если провести аналогию с сегодняшним днем – ЖЭУ является управляющей компанией, которая все делает. А вот с другой… Должен быть предоставлен выбор этих управляющих компаний. То есть должен был пройти конкурс и появиться список юридических лиц, которые могут этим заниматься. Так вот вопрос – КТО ЗНАЕТ этот список. Где можно узнать про эти компании с которыми можно заключать этот договор? Их расценки? Перечень оказываемых услуг за деньги которые мы будем платить? Заодно если они уже действуют – поговорить с жителями которые пользуются их услугами, узнать качество этих услуг?
Кстати ТСЖ или ЖК тоже могут не сами управлять, а заключить договор с одной из управляющих компаний. То есть создание ТСЖ или ЖК не означает, что вы автоматом выбрали способ 2.

В общем хотелось бы услышать комментарии на мои высказывания, советы и в общем буду благодарна за любую полезную информацию.

PS. А вообще беда нашего государства, что люди не знают законов, своих прав и обязанностей. Давайте делиться. Надеюсь не я одна буду благодарна за это.

Большое спасибо за начатую тему. Меня тоже очень интересует данная проблема, а времени сформулировать вопросы нет.
Я смотрела передачу по этому поводу - времена (кажется) - так там большие люди говорили-говорили, а в итоге ничего не понять.
Если при создании ТСЖ еще есть просвет в этом вопросе, то как быть, если большая часть дома не приватизированна, а жильцы - пенсионеры? И если мы согласимся и в дальнейшем пользоваться услугами ЖЭУ, будет ли обслуживание на нынешнем уровне или есть шанс на улучшение?

________________________
ТАМ..там-там-там-ТАМ..та-та-ТАМ
ТАМ..там-там-там-ТАМ..там-там-ТАМ
там-там -тАм-там-там-ТАМ
ТАМ..там-там-там-ТАМ..там-там-ТАМ
тра-та-ТАМ
-the no smoking orchestra-

Марина (2005-12-05 20:39)В общем хотелось бы услышать комментарии на мои высказывания, советы и в общем буду благодарна за любую полезную информацию.

PS. А вообще беда нашего государства, что люди не знают законов, своих прав и обязанностей. Давайте делиться. Надеюсь не я одна буду благодарна за это.

Ну молодец!
сама задала вопрос сама ответила.
Комментарий:
1 Способ подходит для домов из 2х квартир, ну максимум 4, где нет вопроса с обслуживанием общего имущества.
2 Самый сложный и крайне трудно реализуемый, по сути предлагают создать свой бизнес без получения прибыли.
3 В отсутствии конкуренции это способ кинуть всех, не сразу а постепенно, сразу влетят все у кого дома в плохом состоянии, потом где владельцы не "ловят мышей".
По сути дела закон не только дает прово выбора владельцами УК, но и УК могут не предлогать услуги тем кто их не устраивает.
Представте сейчас тех.обслуживание max-17 руб.метр.
на конкурс выставлен дом : есть предложение по 30 руб и по 40 руб. те кто обслуживал по 17руб. не вышли на конкурс. в результате цена стала 30 руб.
не ндравится ищите сами дешевле.
вобще схем кидалова много. Приготовления идут полным ходом,

И беда в том что не хотят знать граждане ни законов не обязанностей.
а права у нас все качают, даже те у кого их нет.
PS все же
лучьший вариант создание ТСЖ и самостоятельное заключение договора с УК .

________________________
...и тишина

Всем доброго дня! Я сейчас занимаюсь данным вопросом и могу ответить на некоторые (большинство) вопросов.
Важно отметить, что если ТСЖ создается на базе высотки, то для оправдания его деятельности необходимо обслуживать несколько домов, т.е. в ТСЖ должны войти примерно 3 дома. Без разницы количество муниципалов и частников. За муниципалов при выборе председателя примет решение наша городская администрация. Если муниципалов в доме больше, чем частников, то ситуация сложнее - организовать ТСЖ будет невозможно, т.к. городская администрация в этом не заинтересована.
Не буду говорить, кто там и с кем дружит (об этом на форуме писал раньше, примерно 2-3 недели назад), но вопрос не пропустят. Более того, говорят, что препятстуют этому всеми способами...
Депутат Азизов М.К. организовывает свое ОАО по обслуживанию домов, а связи у него, поверьте, там есть.
В настоящий момент мы создаем свое ТСЖ на Красной горке. В него уже по планам должно войти несколько домов (люди сами приходят). Насколько это все получится и как долго это продлится - бооольшой вопрос... ЖЭУ всячески препятствует в предоставлении первичной информации по дому. Поэтому, часть собираем сами, а это время, время...
Но вопрос решаем и решить его нужно. Быть под управлением какой-нить неизвестной компании (ее выберет администрация) и платить дяде в карман, не видя при этом порядка в доме - мне совершенно не хочется. Могу все с большей уверенностью сказать, что в следующем году будет масса банкротств компаний данной сферы обслуживания, а жители все за одним будут оставаться у "разбитого корыта"...
Будьте аккуратны и ищите союзников в этом вопросе. Спасение утопающих - дело рук самих утопающих... В нашей ситуации именно так.

________________________
С уважением, Щедров Алексей
гл.редактор проекта

Вопросы оплаты: скажу честно, что все структуры-монополисты заинтересованы сорвать куш на деле организации ТСЖ, а потому ставят коммерческие расценки на предоставление услуг. НО! Согласно ЖК, ТСЖ или Управляющая компания НЕ ЯВЛЯЕТСЯ потребителем этих услуг, а лишь принимает участие в их предоставлении жителям: оплачивает, следит за состоянием коммуникаций в доме и т.п. Это оочень важный аргумент. Еще не вел лично переговоры с данными организациями, но предполагаю, что сопротивляться будут долго. Со светом все ясно - у нас у каждого договор с Мосэнерго... Счета как приходили отдельно, так и будут приходить (я про красную горку, новостройки).
Про ставку на обслуживание, то, проводя опрос, у жителей самым популярным был лишь один вопрос - подорожают ли услуги? На сколько... Причем, некоторые говорили сразу: если льготы не сохраняются или будет повышение кварплаты, то я против! И никому невдомек, что с 1 марта такое повышение будет повсеместным, а льготы могут исчезнуть как-таковые... Как, например, в ТСЖ "Красная горка" - многострадальные дома-новостройки, жителей которых заставили заключить договора с ТСЖ... О чем уж говорить, если там для всех разные ставки обслуживания (знакомый/незнакомый, хороший/плохой....). Одному на 1 тыс. меньше, а другому больше. ТСЖ внакладе не останется, но 30-40% жителей оплачивают счета не глядя, т.к. сами там еще не живут. Можно много об этом говорить, но делу это не поможет.
Просчеты я делал. Уложиться в 17 руб/кв.м. можно, но только с условием обслуживания нескольких домов. Одному дому в 136 квартир будет тяжело...

________________________
С уважением, Щедров Алексей
гл.редактор проекта

Больная тема.

По моим представлением - многоквартирный новый дом однозначно ТСЖ, иначе ваши деньги пойдут на ремонт других домов, статистика одного моего знакомого такая - из 17р. - 1,5 р. идет на текущий, 4,5р. на будущий капитальный, остальное извините за выражение хз.( Дом в северной части)

Основная проблема здесь мне кажется даже не в создании ТСЖ (хуже чем у ЖЭУ точно не будет), а в системе сбора взносов (вплоть до взыскания через суд), с пенсионеров брать сложно, да и вообще у нас дом - 287 квартир, для ТСЖ - идеальный вариант, а деньги собрать более чем с 60% людей очень сложно.

я повторюсь:
А что делать тем, у кого большая часть дома - не приватезированная, а жители - пенсионеры???????? Благо хоть дом не развалюха, а очень даже ничего.

________________________
ТАМ..там-там-там-ТАМ..та-та-ТАМ
ТАМ..там-там-там-ТАМ..там-там-ТАМ
там-там -тАм-там-там-ТАМ
ТАМ..там-там-там-ТАМ..там-там-ТАМ
тра-та-ТАМ
-the no smoking orchestra-

plappi (2005-12-06 17:53)я повторюсь:
А что делать тем, у кого большая часть дома - не приватезированная, а жители - пенсионеры???????? Благо хоть дом не развалюха, а очень даже ничего.

К сожалению - ничего. Муниципальные власти сами за Вас все определят. Либо попытаться уговорить соседей на приватизацию. Только ведь здесь тоже много вопросов - когда надо приватизировать, когда лучше этого не делать. В том числе и пенсионерам. Жалко только что это тоже никто не разъясняет. Может и об этом необходимо поговорить?

Ну понятно – определились что для многоквартирных домов в нашем городе выбор остается между двумя вариантами: создание ТСЖ и выбор управляющей компании.
Будем пытаться помогать сами себе? Если да, то переходим к конкретным вопросам, прежде чем давать рекомендации что более выгодно.

Выбор управляющей компании.
Понятно, что можно ничего не делать и тогда управляющую компанию назначит город. Можно все-таки попробовать ее выбрать. Но прежде чем организовывать собрание, убеждать жильцов и т.д. надо знать из КОГО выбирать. Кто может на данном сайте ответить какие управляющие компании УЖЕ действуют на территории нашего города или получили такое право? Ну понятно муниципальные унитарные предприятия которые уже сейчас есть (не факт что остануться). Могут быть и комерческие организации. Главное чтобы у них было разрешение от властей (то есть выиграли конкурс) на занятие такой деятельностью. И их должно быть несколько, чтобы было из кого выбирать, иначе…местная администрация может и под суд попасть и … в общем долго рассказывать. Нужен их список, адреса (интересно он уже есть?). Желательно конечно их цены, перечень оказываемых услуг, перечень домов которые они УЖЕ обслуживают (чтобы выяснить довольны ли жители), качество оказываемых услуг и сроки. Но если мы будем знать хотя бы список, то наверное сможем разделиться и все про них выяснить сами. То есть прямо здесь на форуме соберем полную информацию для желающих. Кто-нибудь может выяснить этот вопрос?

Создание ТСЖ.
Прежде чем пытаться его создавать наверное необходимо получить список владельцев с указанием площади которой они владеют и их адресами. Для чего это необходимо поясню:
Почему необходимо знание площади? Чтобы правильно подсчитать кворум и голоса проголосовавшие за то или иное решение. Чтобы собрание имело силу необходимо чтобы на нем присутствовали собственники владеющие более 50% площади в данном доме (домах). Обратите внимание не более 50% собственников, а собственники владеющие площадью более 50%. Например в вашем доме 50 квартир, одной из которых владеете Вы. Но площадь Вашей квартиры не 1/50, а 1/100. Значит и голос у Вас будет не 1 из 50, а 1 из 100. Зато у Вашего соседа например квартира по площади 1/25. Значит и голосов у него будет 4 из 100. Это первая особенность о которой не все знают. Да не забудьте если в вашем доме есть магазины, парикмахерские и т.д., то необходимо выяснить кто является собственником этих нежилых помещений. Подъезд в доме – это общая собственность, а вот магазин на первом этаже – вряд ли. Скорее всего у этого помещения есть владелец. Или тот же магазин или тот у кого они арендуют это нежилое помещение.
Почему необходимы адреса? В соответствии со ст.45 п.4 «Собственник, по инициативе которого созывается общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, обязан сообщить собственникам помещений в данном доме о проведении такого собрания не позднее чем за десять дней до даты его проведения. В указанный срок сообщение о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть направлено каждому собственнику помещения в данном доме заказным письмом, если решением общего собрания собственников помещений в данном доме не предусмотрен иной способ направления этого сообщения в письменной форме, или вручено каждому собственнику помещения в данном доме под роспись либо размещено в помещении данного дома, определенном таким решением и доступном для всех собственников помещений в данном доме.» Вряд ли Вы уже определяли место (на общем собрании) где вывешивать подобные объявления, значит остается отдать под расписку (если собственник проживает здесь же) или отправить заказным письмом. Причем смотрите, если вдруг кого-то не уведомите, а он потом обратиться в суд и при подсчете выясниться, что если он (они) были бы на собрании (но они о нем не знали) и решение при учете их голосов было бы другим, то … в общем считайте что Вы собрания НЕ проводили.
А теперь вопрос к тем, кто этим уже занимается: ГДЕ искать информацию о собственниках? Куда обращаться? Сколько это стоит? В какую инстанцию писать уведомление о проведении собрания по неприватизированным квартирам?

Ну и в форуме уже писали что пытались просчитать суммы оплаты по жилью, уже узнавали расценки Водоконала и прочих организаций. Можно поподробнее КАК это делается? И какие расценки уже известны?

PS. Отдельный вопрос – про субсидиям и компенсацией расходов на содержание жилья. Остаются, не остаются, кому и какие. Надо выяснять подробности?
И еще раз о том, почему я задаю эти вопросы. Очень хочется разобраься – а самой некогда. Вот и пытаюсь поделиться тем что знаю, в тайной надежде, что кто-то поделиться информацией которую я не знаю. И еще не очень хочется сейчас спорить что лучше ТСЖ, МУП ЖЭУ, ОАО которое создает Азизов и т.д. Давайте сначала попробуем собрать ВСЮ информацию без рассуждений иначе это очень быстро перейдет во флуд. Если будут конкретные вопросы на которые я смогу ответить, то пожалуйста – отвечу.

Марина (2005-12-06 20:11)г...... выбор остается между двумя вариантами: создание ТСЖ и выбор управляющей компании.

Да нет и такого выбора,
что значит выбор управляющей компании (УК)
Кто составляет договор? кто его подписывает, кто контролирует исполнение?
ведь даже изменить слово в предложенном договоре с УК можно будет только на Общем собрании
Общее собрание? да оно никогда не соберется, а если соберется то это хаос.
Через год любой собственник вправе потребовать выбор УК через конкурс, если общее собрание не подтвердит выбор УК.
Общему собранию даны оч широкие права вот только нету у этой власти исполнительного органа.
Вариант один создание ТСЖ, а далее выбор:
самим пахать или ТСЖ заключает договор с УК и их кукумбит.
кстати, с кем заключать и на какой срок это уже решает ТСЖ.
Адреса площади это мелоч тем более в жилом доме,
если ДЭЗ не даст можно и обойти по квартирам,
часть собственников можно спокойно "кинуть".
Главное что бы был кворум,
оспорить собрание можно если % голосов кинутых повлиял бы на результат
У нас присутствовало 54% голосов из них 97% проголосовали за.
даже если все остальные пришли бы и были против, это не изменило результат.
про коммуналку(вода газ эл-во) не надо заморачиватся, здесь выбора нет в принципе - тарифы государственные,
Да! собственника муниципального жилья можно не искать, безполезно,
найти то найдешь, никто не возмет на себя ответственность прийти и проголосовать.
P.S. на Северной стороне я знаю три УК, ни лицензии, ни разрешения властей, ни выигрывание конкурса ни им, и ни вам не нужно! А нужны ли вы им ?

________________________
Зяма - решил что надо отсюда валить на историческую родину.

Очень интересно... Вообще-то, согласно ЖК РФ уведомить о проведении собрания обязаны ВСЕХ собственников дома. Если человека не уведомили и решение приняли без его участия, то он вправе в судебном порядке оспорить это решение в течение 6 месяцев с момента проведения собрания. Другое дело, если его в известность поставили, а он не пришел. В этом случае правда на стороне большинства.
Не знаю ни одной Люберецкой УК. Может быть речь идет о московских УК, работающих в нашем городе? Участвовать в конкурсе, к примеру, ЦАС-эксплуатация будет. Причем по округу новостроек. Уж очень им интересен этот район.
По тарифам. Я консультировался с юристом на данный счет и было сказано, что договора с монополистами в предоставлении данного вида услуг заключаются на бессрочный срок. При передаче дома от ЖЭУ к ТСЖ к договору делается дополнительное соглашение о том, что домом будет управлять иная организация (ТСЖ).
Поэтому, о коммерческих тарифах речи быть не может. Другое дело, что при решении об организации ТСЖ жителями должны:
1. Уведомить городскую администрацию (если есть хотя бы одна муниципальная квартира) о проведении собрания. Говорят, что администрация интересуется тем, кто выбран в председатели для дальнейшего контакта с ним. Официальный ответ администрация предоставляет в течение 30 дней+работа почты. Ждать его или нет зависит от количества муниципальных квартир. Главное - поставить их в известность, а дальше что хотят, то пусть и делают...
2. Создать ТСЖ как юр.лицо.
3. Уведомить не менее, чем за 30 дней нынешнюю эксплуатирующую организацию (ЖЭУ) о расторжении договора жителями с ними.
4. ЖЭУ обязано передать дом по акту приемки-передачи и предоставить все необходимые документы. Список видел в каком-то постановлении Правительства.

Как это будет в жизни - узнаю через 1-1,5 месяца, когда этим вопросом займусь вплотную.
УК компания обязана иметь сертификат на предоставление жилищно-коммунальных услуг (Сертификация специалистов и услуг в системе «РОСЖИЛКОММУНСЕРТИФИКАЦИЯ»). Без данного сертификата УК компания не имеет права предоставлять услуги в данной сфере. Перечень сертифицируемых услуг большой.

Наши дома, скорее всего, пойдут по пути заключения договора с УК о непосредственном управлении.

________________________
С уважением, Щедров Алексей
гл.редактор проекта

rindex (2005-12-07 09:25)...........Наши дома, скорее всего, пойдут по пути заключения договора с УК о непосредственном управлении.

Интересно! а сейчас какое?

________________________
...и тишина

Немного не ясен вопрос... Сейчас дома обслуживаются в МУП "ЛГЖТ". Наше ТСЖ само нанимать сотрудников, скорее всего, не будет. Вопрос обсуждаем по частной УК.

________________________
С уважением, Щедров Алексей
гл.редактор проекта

rindex (2005-12-07 12:27)Немного не ясен вопрос... Сейчас дома обслуживаются в МУП "ЛГЖТ". Наше ТСЖ само нанимать сотрудников, скорее всего, не будет. Вопрос обсуждаем по частной УК.

Вопрос упрощается до понятия : Кто собирает деньги ТСЖ или УК.
разница оч большая, платить УК за конкрето выполненые работы или оплачивать тариф за кв.м
Самое главное как и на что будут расходоватся ваши деньги.

________________________
...и тишина

Деньги будет собирать УК, т.к. сложно найти человека, готового посвятить себя целиком этой сфере (быть председателем ТСЖ полный рабочий день со всеми вытекающими...). Тем более, многие рассуждают предельно просто: "Зачем мне такие проблемы?!?"... Контроль за использованием средств будет вестись постоянный со стороны членов правления.

________________________
С уважением, Щедров Алексей
гл.редактор проекта

rindex (2005-12-07 13:32)Контроль за использованием средств будет вестись постоянный со стороны членов правления.

это невозможно в принципе:
1. Они предоставляют услугу, и претензии можно предявлять только по качеству услуги.
2. Контролировать использование средств невозможно
даже при обслуживании одного дома. Любой бухгалтер так разнесет затраты,
что вы ещё и в минусе будете. Завысить затраты тоже не составляет труда.
Тут надо оч хорошо подумать. мы ещё не определились.

________________________
...и тишина

Атос (2005-12-07 16:18)Любой бухгалтер так разнесет затраты,
что вы ещё и в минусе будете. Завысить затраты тоже не составляет труда.

Бухгалтер может разносить чего хочет и куда хочет...
А на все виды ремонта существует смета и акт выполненных работ, а в них хрен-чего спрячешь, если нет сговора между председателем ЖСК и исполнителем работ. Всего-навсего надо разбираться в расценках и объемах.

________________________
У нас у всех хватит сил пережить несчастье другого...

Troll (2005-12-09 00:13).
А на все виды ремонта существует смета и акт выполненных работ, а в них хрен-чего спрячешь, если нет сговора между председателем ЖСК и исполнителем работ. Всего-навсего надо разбираться в расценках и объемах.

Смета это проектные затраты, они всегда больше фактических.
Это как раз первая золотая жила. сметы составляются с учетом стоимости работ выполняемых проффесиональными строителями, ремонтниками и т.д. Естественно с учетом того что, надо платить налоги и зарплату по российским меркам,а не ТАДЖИКСТРОЙя.
Как то в офисе клали локалку силами местных электриков, потом решили её обелить и поставить на баланс,соответственно сделали липовый договор, составили смету и ...обалдели в 5 раз дороже!
Есть еще затраты, и формула : два пишем один в уме.
Ты можеш проверить сколько краски лежит на стенке , и по какой цене?
даже если ты её покупал - нет!
А акт выполненых работ не из того раздела,
уж в нем то точно не отчитываются о расходах.
но ремонт это редкий случай ну раз в пять лет.

А текущая эксплуатация:
УК платит за отопление по счетчику, а собирает с жильцов по нормативу,
следовательно УК матерьяльно оч заинтереовано держать вас в холоде.
И тд

________________________
Зяма - решил что надо отсюда валить на историческую родину.

Aтoc (2005-12-09 07:49)Ты можеш проверить сколько краски лежит на стенке , и по какой цене?
даже если ты её покупал - нет!

Ну раз ты проверить не можешь (или не хочешь)- переплачивай.
А если стоять за спиной у маляра, то и количество слоев и банки с краской посчитать не трудно.
Также и со всем остальным - было бы желание считать свои $$$$.
Когда ты дома ремонт делаешь - тебя хрен "надуют", почему же объединившись в ТСЖ можно деньги не считать?

________________________
У нас у всех хватит сил пережить несчастье другого...

________________________
У нас у всех хватит сил пережить несчастье другого...