Миллиарды за непрожитые дни

Екатерина Фадеева приобрела квартиру в построенном ЗАО «ПИК Регион» доме №14, корп.2 на Комсомольском проспекте в подмосковных Люберцах три месяца тому назад. Соглашение о передаче прав и обязанностей по предварительному договору купли-продажи было подписано 19 сентября 2011 года, а акт приема-передачи квартиры – 21 сентября. В тот же день Фадеева в сопровождении юриста Арсения Суворова (к которому она обратилась за помощью в сопровождении сделки) пришла в ООО «УК «Союз-Люберцы» для получения хранящихся там ключей и заключения договора с управляющей организацией по обслуживанию дома. Однако сделать это оказалось не так просто.

Подписание договора на обслуживание сопровождалось, по ее словам, сложной процедурой из заключения других договоров и навязыванием дополнительно оплачиваемых услуг. В отделе по работе с населением УК Фадеевой заявили, что

ключи ей не будут выданы до тех пор, пока она не оплатит услуги организации с 18 февраля 2011 года (с момента введения дома в эксплуатацию) и не подпишет договор на обслуживание с признанием задолженности с этой даты.

Другим условием получения ключей оказалось внесение авансового платежа за 4 месяца вперед. Кроме того, в УК потребовали подписать и оплатить договоры на оформление документов и сопровождение строительных работ, а также ряд других соглашений и обязательств, включая соглашение о допуске в квартиру.

Фадеева с этими предложениями не согласилась и, подписав договор на управление с протоколом разногласий, выслала его по почте в адрес УК, но ключи так и не получила.

«Организация, имеющая право оказывать услуги ЖКХ, захватила квартиру и открыто вымогает с граждан деньги, – считает Фадеева. - Если только с меня вымогают около 50 тыс. рублей, то со всех жителей микрорайона (в Люберцах построен жилой массив «Красная горка» на десятки тысяч квартир) получается сумма свыше миллиарда рублей!»

Вся эта схема пошагово расписана на сайте УК: граждане подписывают пакет документов, оплачивают квитанции на оплату «коммуналки» и единовременных платежей (обеспечение сохранности общего имущества, осуществление технического контроля, вывоз КГМ), после чего получают документы, техпаспорта на счетчики, ключи от квартиры, почтового ящика, АЗУ, электрощитка и пропуск на территорию дома.

Между тем, согласно предварительному договору купли-продажи и акту приема-передачи квартиры, оплата услуг УК производится с момента подписания этого акта, а не с даты госприемки.

«В соответствии с п.4 акта приема-передачи квартиры на покупателя возложена обязанность заключить с управляющей организацией договор. Постановлением правительства РФ установлены условия такого договора. Все остальное – произвол, – считает Арсений Суворов. – УК сама устанавливает дату начала оказания услуг (ключевой справки), взыскивает «обеспечительный платеж» – за сохранность общего имущества, осуществления технического контроля (получение денег за процесс надзора за клейкой обоев). А чтобы заставить граждан платить за то, за что они платить не должны, создана такая схема: инвестор создает ТСЖ, которое передает УК все права по управлению домом, а вместе с правами – ключи от дверей в квартиры и подъезды. То есть небольшое преступление в отношении рядового правообладателя (ст.159 и ст. 163 УК РФ), и получаем миллиарды рублей, если посчитать в целом».

И такая схема действует по всему Подмосковью, считает юрист. В частности, люберецкий микрорайон «Красная горка» застраивается тремя независимыми друг от друга компаниями, и все они предъявляют покупателям аналогичные требования. При этом, жаловаться «наверх» бесполезно: все спускается обратно вниз, а на местах такие вопросы решать не заинтересованы. «Понятно, что без прямого «крышевания» такое невозможно, – говорит Суворов. – Также понятно, что УК как юрлицо не заинтересована вымогать деньги с будущих жильцов без прямой «просьбы» давшего ей работу инвестора».

Однако инвестор уверяет, что действует строго в рамках подписанных с гражданами договоров.

На обращение к руководству ЗАО «ПИК Регион» с просьбой вмешаться в ситуацию Фадеева получила ответ, что компания надлежащим образом выполняет свои обязательства по договору и передала ей квартиру «для проведения ремонтных работ и проживания до момента госрегистрации права собственности на квартиру», о чем подписан акт приема-передачи квартиры. «После оформления права собственности на ЗАО «ПИК Регион» Вам будет направлено уведомление о подписании договора купли-продажи, – говорится в письме. – Одновременно сообщаем, что подписание договора на управление многоквартирным домом является обязательной процедурой…

Подписание остальных документов, предлагаемых управляющие компанией, оставляем на ваше усмотрение».

В самой УК «Союз-Люберцы», куда «Газета.Ru» обратилась за разъяснениями, не согласны с обвинениями в самоуправстве. Как объяснил корреспонденту «Газеты.Ru» юрисконсульт компании Виктор Леонов, в доме создано ТСЖ, которое приняло зафиксированное в протоколе общего собрания решение о том, что на пользователей возлагается обязанность оплаты услуг с момента подписания ключевой справки, а на собственников – с момента регистрации в Росреестре. На сегодняшний день собственниками жилья являются застраивающие микрорайон инвесторы, а имеющие предварительные договоры граждане до момента заключения основных договоров – всего лишь «пользователи».

Изменения в жилищный кодекс, запрещающие создавать в строящихся домах ТСЖ «от застройщика», вступили в действие летом нынешнего года. Однако на момент создания ТСЖ в микрорайоне «Красная горка» застройщик еще имел такое право, напоминает представитель УК.

«Газета.Ru» обратилась за комментариями к экспертам в области жилищного законодательства.

По словам председателя комитета по жилищному и коммунальному хозяйству Госдумы РФ Галины Хованской, требования УК неправомерны: собственник квартиры обязан оплачивать услуги ЖКХ только после оформления права собственности, а пользователь – после того, как подписал акт приема-передачи квартиры, получил ключи и реально начал этими услугами пользоваться.

«Никаких «авансовых» платежей законодательством не предусмотрено – это вымогательство в чистом виде, – считает депутат. – К сожалению, такое происходит повсеместно. Аналогичные жалобы к нам поступали и от покупателей жилья в новостройках Москвы. Но тут очень важен сам договор с застройщиком, чтобы избежать ловушек. Перекладывая убытки на граждан, застройщики страхуют себя по всем направлениям».

Что касается УК, то Хованская рекомендует в таких случаях ее переизбрать, причем делать это как можно скорее. «Имеющие свидетельства о праве собственности на квартиры граждане должны провести общее собрание собственников и отказаться от услуг УК «от застройщика», – считает она. – Такая УК и дальше будет действовать в его интересах. Она не станет, например, предъявлять претензии по недоделкам в гарантийный срок. А по поводу вымогательства – следует обратиться в суд».

Впрочем, доказать в суде, что многочисленные соглашения с управляющей компанией были подписаны гражданами под давлением, будет непросто. «Требование оплачивать услуги, которыми люди не пользовались – незаконно. Сейчас, даже уезжая в отпуск, можно предоставлять справки об отсутствии в квартире и не оплачивать «коммуналку», – сообщил «Газете.Ru» управляющий партнер юридической компании «Добронравов и партнеры» Юрий Добронравов.

Однако добровольно человек может взять на себя любые обязательства. И если покупатели квартир подписали навязываемые им управляющей компанией договора, то после этого ее требования становятся законными, признает юрист.

Например, на человека, с его согласия, вешают долг, и он не может пользоваться водой или светом, пока не оплатит все расходы с момента ввода дома в эксплуатацию. Хотя по закону должен был бы платить только с момента получения квартиры от застройщика по передаточному акту.

По мнению юриста, основная причина подобных ситуаций заключается в монопольности рынка жилья и управляющих компаний. «Широкая распространенность таких схем связана с монопольностью этого рынка, – говорит Добронравов. – А также с тем, что большинство людей предпочитает не связываться с застройщиками из-за относительно небольших (если сравнивать со стоимостью квартиры) сумм. Именно этим и пользуются такие организации, понимая, что никто с ними судиться не будет. Была бы у человека реальная свобода выбора, он бы такое подписывать не стал».

www.gazeta.ru