Просто мы тут живем

Опыт создания столичного ТСЖ «Панфилат» показывает, что для наведения порядка в ЖКХ необходимо конструктивное желание жильцов противостоять натиску посредников в этой отрасли и контролировать расходы на жилищно-коммунальные услуги

В Москве участились скандалы, связанные с эксплуатацией многоквартирных домов. Недавно выяснилось, что во многих домах вопреки желанию собственников квартир созданы фиктивные товарищества собственников жилья (ТСЖ), номинальными председателями которых числятся чиновники управ либо коммунальщики из государственных учреждений инженерных служб (ГУИС). Стихийно возникшие инициативные группы граждан, испугавшихся финансовых махинаций с квартплатой, стали обращаться в суды с исками о ликвидации таких структур.

Конфликты в сфере жилищно-коммунальных услуг возникают неслучайно. До недавнего времени граждане не спешили объединяться в товарищества собственников жилья: по экспертным оценкам, сегодня в управлении ТСЖ находится менее 7% жилого фонда страны. Этим обстоятельством не преминули воспользоваться чиновники. Фактически рынок ЖКУ был поделен между муниципальными жилищно-коммунальными предприятиями и созданными на их базе частными управляющими компаниями (УК). Многие из таких компаний прямо или косвенно контролируются муниципальными клерками, по сути являясь приватизированными ДЕЗами (дирекциями единого заказчика) и РЭУ (ремонтно-эксплуатационными управлениями). Кроме того, в некоторых регионах чиновниками жилкомхоза были предприняты попытки создания фиктивных ТСЖ с целью передачи контрактов на обслуживание домов дружественным структурам.

Повышенный интерес к обслуживанию многоквартирного жилого фонда легко объясним. Сегодня управляющие компании, будь то муниципальный ДЕЗ либо частный подрядчик, и ТСЖ имеют право не только привлекать любых субподрядчиков, но и аккумулировать на своих счетах все денежные потоки жителей домов. То есть плату за энергоресурсы, содержание и ремонт жилого фонда. По закону именно УК и ТСЖ, а вовсе не теплосети и водоканалы выступают непосредственными исполнителями жилищно-коммунальных услуг. Более того, УК и ТСЖ имеют доступ не только к деньгам жителей, но и к бюджетным субсидиям. Например, в Москве ежегодно выделяется около 22 млрд рублей в виде субсидий на содержание и ремонт жилья (покрывают почти половину тарифа).

Предпосылки для масштабного передела локальных рынков ЖКУ (как правило, география бизнеса одной УК ограничивается одним районом города) были созданы Жилищным кодексом, принятым в 2006 году. Этот документ позволил жителям многоквартирных домов управлять своим жильем самостоятельно (что на практике почти невозможно) или нанимать УК (муниципальные или частные) решением общего собрания (без создания ТСЖ). Большинство граждан воспользовались этой пассивной схемой управления.

Такой механизм стал почвой для многочисленных злоупотреблений. Так, по информации Федеральной антимонопольной службы, в 2009 году было cфальсифицировано около 95% протоколов общих собраний собственников жилья в многоквартирных домах, от лица которых впоследствии были заключены контракты на управление многоквартирными домами с УК. Этому не приходится удивляться, учитывая индифферентное отношение большинства граждан к процессам, происходящим в сфере ЖКХ.

Однако в последнее время на волне захлестнувших коммунальную отрасль скандалов стали появляться предпосылки для осознанного объединения собственников квартир в ТСЖ. Во-первых, к горожанам пришло понимание, что только ТСЖ, при всех его минусах, в состоянии контролировать движение денежных средств и привлечение субподрядчиков. Такова объективная реальность. ТСЖ может управлять домом самостоятельно, а может нанять УК, но все денежные потоки будут поступать на счет ТСЖ и распределяться лицами, которым сами жители делегируют это право.

Во-вторых, стал формироваться активный спрос на качественные жилищно-коммунальные услуги. Прежде всего со стороны собственников нового жилья, которые столкнулись с резким ростом тарифов и беспределом со стороны эксплуатирующих компаний, созданных застройщиками без учета мнения жильцов. Жители новостроек больше не желают вносить квартплату, превышающую городские тарифы в четыре-пять раз (80–100 рублей за квадратный метр ежемесячно), но при этом получать скудный пакет услуг. «Обидно быть лохом» — так обозначил свою позицию собственник квартиры в одном из жилых комплексов, построенных компанией «Дон-строй», возмущенный низким уровнем коммунального комфорта при непомерно высоких, по его мнению, эксплуатационных затратах.

Конечно, у такого формата управления жильем, как ТСЖ, много недостатков. Эффективной работе товариществ мешает несознательность и безответственность отдельных жителей, несовершенство законодательства, отсутствие материально-технической базы. Удивляет и позиция местных властей. С одной стороны, чиновники активно призывают к созданию ТСЖ, но с другой — всячески блокируют этот процесс либо пытаются его контролировать (как в случае создания фиктивных ТСЖ). Власти уклоняются от межевания земли под многоквартирными домами, активно отбирают у ТСЖ общее имущество (подвалы, технические помещения), тем самым лишая жилищные объединения свободы маневра. Безусловно, функционирование ТСЖ требует от его членов титанических усилий в борьбе с бюрократией. В отсутствие механизмов управления отраслью и цивилизованного рынка у ТСЖ неизбежно возникают конфликты с органами власти и ресурсоснабжающими монополиями.

Но при всем при этом дееспособные ТСЖ возникают. Об их эффективности позволяют судить не только чистые подъезды и благоустроенные дворы, но и относительно прозрачные финансовые схемы. Как нам представляется, успешные товарищества могли бы стать фундаментом позитивных преобразований в системе ЖКХ. Это произойдет в том случае, если государство прекратит жилищно-коммунальные эксперименты и просто создаст условия для тиражирования накопленного такими организациями опыта. Возможно, на базе успешных ТСЖ могли бы возникнуть профессиональные и честные управляющие компании, способные направить рынок ЖКУ в цивилизованное русло.

Одно из таких образцовых и перспективных ТСЖ нам удалось обнаружить на северо-западе Москвы, в районе Северное Тушино. Председатель ТСЖ Никита Матвеенков рассказал о том, как жителям обычного многоквартирного дома удалось избавиться от обременительных услуг навязанной застройщиком эксплуатирующей компании, а также самостоятельно навести порядок в отдельно взятом жилищно-коммунальном хозяйстве.

— Как получилось, что вы стали председателем ТСЖ?

В системе ЖКХ много ненужных посредников, которых мы отсекли

Фото: Даниил Зинченко
— Несколько лет назад я купил квартиру в одном из домов, построенных компанией СУ-155 на северо-западе Москвы, в Северном Тушине. Дом должны были сдать в 2003 году, но сдали в 2005−м. Дальше — классическая схема. Застройщик создал ТСЖ и передал весь жилой квартал, семь домов, своей управляющей компании. Когда наши корпуса сдали в эксплуатацию, то воды не было, электричество подавалось по временной схеме. Зимой 2006 года дом вообще разморозился. Вот тогда-то народ стал роптать. Из-за нарушений, допущенных строительной компанией при оформлении документов на землю, нам пришлось оформлять собственность на квартиры через суд. Стихийно возникла инициативная группа. Потом мы поняли, что сама по себе инициативная группа ничего не добьется, поэтому было решено создать ТСЖ, которое мы назвали «Панфилат». Я раньше какое-то время работал в сервисном центре ЖКХ, имел представление об этой отрасли. Поэтому, когда предложили возглавить товарищество, долго не раздумывал. Тем более у меня к тому времени был небольшой собственный бизнес, с ЖКХ никак не связанный и позволяющий прокормить семью.

— Как складывались взаимоотношения между ТСЖ и эксплуатирующей компанией застройщика?

— Я до сих пор не понимаю, почему они позволили нам провести общее собрание собственников. Теоретически у эксплуатирующей компании были все возможности заблокировать это мероприятие. Но нам, наоборот, они выделили помещение. Это важно, потому что появилось место, где можно собраться. Мы отнеслись к делу серьезно — ведь для создания ТСЖ нужно собрать 51 процент голосов собственников. Изучили все PR-методики. У нас один из членов правления, топ-менеджер крупного производителя прохладительных напитков, специализируется на продвижении продукции. Его опыт очень помог. Сначала мы обошли всех жителей, потом расклеили объявления, а в заключение провели четыре волны обзвонов, воспользовавшись услугами колл-центра. Это позволило привлечь внимание жителей и организовать общее собрание. В назначенный день установили сцену, прикатили полфуры лимонада, которую купили по демпинговой цене в обмен на обещание вывесить рекламный баннер производителя…

— Прямо сценарий к фильму «День выборов»…

— Да! Мы когда этот фильм смотрели, то очень смеялись. Это про нас. Все описанные там PR-технологии мы использовали. Предварительно дали возможность людям, которые не смогут присутствовать на общем собрании, отразить свою позицию. Собрали заявления с просьбой учесть их мнение при подсчете голосов. В конце концов все это позволило обеспечить кворум и принять решение о создании ТСЖ. Мы когда руководителю УК показали протокол, то у него случилась истерика. Протокол он у нас отобрал, лишил помещения, отправил в дорогу дальнюю. Но мы двинулись в другом направлении: официально зарегистрировали ТСЖ «Панфилат» и заявили о себе как о самостоятельном юридическом лице. Начали штурмовать органы исполнительной власти, заявлять, что выполняем указ мэра по созданию ТСЖ. Однако представитель эксплуатирующей компании на одном из собраний в управе безапелляционно заявил: это наш бизнес, мы его не отдадим. После чего подал в суд иск о признании решения общего собрания недействительным и о ликвидации нашего ТСЖ. Мол, нарушены установленные законом процедуры. Но мы представили веские контраргументы и выиграли дело, получив не только моральное удовлетворение, но и судебное решение, подтверждающее нашу легитимность. Теперь это была железобетонная стена, которую пробить невозможно. Дальше события развивались стремительно. В мае мы вынудили УК заключить договор уже с нашим ТСЖ на наших условиях. Одним из условий было сокращение управляющей компанией накопленных долгов перед ресурсоснабжающими организациями. Сумма была порядка 40 миллионов рублей.

— Откуда взялись такие долги?

— Люди платили квартплату. Она перечислялась управляющей компании, которая аккумулировала средства и должна была перечислять их подрядчикам и поставщикам ресурсов. Всего порядка 15 контрагентов. Но этого не делалось. Следующим нашим шагом стало предложение УК перейти на городские тарифы по содержанию жилого фонда — 21 рубль две копейки за квадратный метр ежемесячно (по состоянию на 2009 год). До этого управляющая компания самостоятельно и весьма произвольно устанавливала завышенные тарифы. Но УК на это не пошла. Вот тогда мы решили отказаться от ее услуг, чтобы управлять домом самостоятельно, и разорвали с ней договор. Правда, застройщик до сих пор не может успокоиться. Сейчас представители этой компании пытаются отобрать у нас помещение диспетчерской службы, заявляя, что это их собственность. Между тем по закону это вспомогательная площадь, которая нужна для обслуживания здания и находится в общей долевой собственности всех жильцов. Строительный холдинг хочет забрать это помещение и затем сдать нам в аренду примерно за два миллиона рублей в год.

— Сейчас ваше ТСЖ фактически управляющая компания?

— Да. ТСЖ по закону — это одна из форм управления. У нас есть свой расчетный счет, прочие атрибуты. Мы создали полный цикл элементов, необходимых для оказания услуг ЖКХ. От системы начислений — то, что городские единые информационно-расчетные центры делают, — и заканчивая штатом сотрудников. У нас была цель оптимизировать процесс, а также отсечь ненужных посредников, которых в системе ЖКХ очень много. Например, в Москве начислением коммунальных платежей занимаются ЕИРЦы, они же рассылают квитанции. Когда говорят что ЕИРЦ это очень выгодно — это миф. ЕИРЦ — это минимум потеря одного-полутора процентов. Это просто посредник. С квитанциями по квартплате граждане идут в банк. Деньги — независимо от того, в какой банк они их принесли, — попадают на транзитный счет Банка Москвы и зависают там на несколько дней. Затем средства перечисляются управляющим компаниям. За транзит опять же взимаются комиссионные — порядка двух процентов. У нашего ТСЖ есть прямой договор с ресурсоснабжающими организациями. В доме установлен терминал для приема квартплаты с нулевой комиссией. Кстати, и ДЕЗы — это не исполнители услуг, как принято думать, а тоже посредники. Для оказания конкретных услуг они нанимают частные ремонтно-эксплуатационные компании. То есть это просто прослойка между потребителем и исполнителем, на которую расходуется около 15–16 процентов от ставки техобслуживания. При таком количестве посредников до конечного исполнителя из 22 рублей 92 копеек городского тарифа на содержание и обслуживание жилого фонда доходит около 12 рублей. Кстати, в советское время схема ЖКХ была гораздо логичнее. В ней не было промежуточных звеньев и связанных с ними затрат. Основным звеном были ЖЭКи — жилищно-эксплуатационные конторы, которые и являлись непосредственными исполнителями работ. Вот наше ТСЖ — это своего рода ЖЭК.

— С какими проблемами пришлось столкнуться?

— Мы были в шоке от состояния жилого фонда. Дом за то время, пока его не трогали, начал разрушаться. Потекли швы, крыша. А это не только дискомфорт, но и теплопотери. Гарантия к тому времени кончилась, бодаться с застройщиком было бесполезно. Поскольку накоплений не было, то сначала мы сильно просели по деньгам. Но постепенно выбрались. Сейчас у нас нет перебоев с отоплением и водой. Отремонтировали подъезды, крышу, инженерное оборудование, создали круглосуточную диспетчерскую службу, наладили электронный документооборот. Планируем выставлять счета через интернет-сайт: через него уже можно отправлять показатели счетчиков воды. Мы стремимся максимально упростить жизнь жителям, добавить в нее комфорта.

— У ТСЖ была какая-то осмысленная бизнес-модель?

— Да, мы разработали бизнес-план еще в 2008 году. У нас ведь правление состоит из людей образованных. Я инженер. У нас есть топ-менеджер, бывший подполковник, кандидат наук, банковский сотрудник. Первым пунктом в нашем плане было заключение договора с ресурсоснабжающими организациями: тепло, вода, электричество. Проблема состояла в том, что для перезаключения договора требовалось согласие предыдущего контрагента, его отказ от договора. По закону управляющая компания на основании решения общего собрания собственников жилья обязана это сделать. Но на практике эксплуатирующие фирмы не спешат с этим, приходится с ними судиться. Вторым пунктом была комплектация штата сотрудников. Мы оставили многих бывших работников эксплуатирующей компании. Я им предложил хорошую зарплату. И они понимают, что если будут воровать, то будут уволены.

— В чем ваше принципиальное отличие от предыдущей управляющей компании?

— В том, что мы здесь живем. И если у нас деньги остаются, то мы их можем потратить на нужды дома, а не на повышение капитализации застройщика. У нас осталось 120 тысяч рублей — мы покрасили подъезды. Не потому, что мы такие хорошие или деньги списать надо. Мы пустили их на то, что нравится людям. Такие вопросы решаются правлением. Которое, в свою очередь, избирается общим собранием жителей.

— А откуда образуются излишки? Раньше ведь денег не хватало и даже были долги?

— Во-первых, нам удалось сократить количество неплательщиков. В сентябре 2009 года у нас неплательщиков было 72 процента. К декабрю — 35, а сейчас — 14 процентов.

— Как же удалось добиться такой платежной дисциплины?

— Общение с людьми помогло. Мы стали предоставлять им информацию о том, на что идут деньги. То есть стали делать то, чего не делают ДЕЗы и не делала предыдущая УК. Мы собрали 22 рубля 92 копейки с метра — такой тариф сегодня установлен городом. Людям надо расписать — это идет сюда, это туда. Людям интересно, как тратятся деньги.

— И как, кстати, они тратятся? Какова структура платежей?

— В квартплате две основных составляющих: плата за техобслуживание и коммунальные услуги, то есть за поставки воды, тепла, электроэнергии. В ставку техобслуживания входят лифты, вывоз мусора, противопожарная система, освещение, отопление подъездов, вода для полива, текущий ремонт инженерных систем дома. Примерно половина затрат — это фонд оплаты труда. На ставку техобслуживания приходится около 1,6 миллиона рублей ежемесячно при обороте около 4 миллионов рублей. Остальные 2,4 миллиона — это преимущественно затраты на воду и отопление, а также погашение задолженностей.

— Возникают ли какие-то трения с ресурсоснабжающими организациями?

— У нас есть свой центральный тепловой пункт. И как раз сейчас мы пытаемся разобраться с тарифами. МОЭК, Московская объединенная энергетическая компания, говорит — отдайте его нам. Но я в сказки не верю. Если кто-то хочет что-то взять — значит, это выгодно. Если это выгодно МОЭК, значит, должно быть выгодно нам. По идее в тарифе, который выставляет МОЭК, 1290 рублей за гигакалорию, должно быть заложено обслуживание ЦТП. Ведь тариф 1290 рублей — он для конечного пользователя. Но МОЭК не поставляет тепло жителям, она поставляет тепло на тепловые пункты. Соответственно, за обслуживание теплового пункта мы несем затраты. Они небольшие, но они есть. В тарифе на теплоснабжение должны быть заложены затраты на обслуживание теплового пункта и содержание внутриквартальных сетей. И мы хотим получить доступ к этим деньгам. Но документы Региональной энергетической комиссии, РЭК, которая устанавливает тарифы, — это тайна за семью печатями. Сейчас пытаемся выяснить структуру тарифа.

— Вы какие-то мероприятия по энергосбережению проводите? И сколько удается сэкономить?

— Так как у нас свои тепловые пункты, то ведется прибороучет. В декабре у нас счет был от теплосети на 4,6 миллиона рублей. А в январе, когда мы на тепловом пункте заменили регуляторы и автоматику, уже 3,2 миллиона. Мы отрегулировали нагревательный агрегат, что позволило управлять температурой горячей воды — это около 200 тысяч рублей экономия. Поставили пресс для мусора — экономия 55 тысяч рублей в месяц.

— За счет чего?

— Мусор забирают кубами. Когда мы вываливаем мусор просто из камеры, то у нас получается два куба мусора с мусорокамеры, это 700 рублей на его вывоз. А если пропускаем через пресс, то две мусорокамеры запихиваются в один куб. У нас счета раньше доходили до 220 тысяч в месяц. А сейчас не выпрыгиваем за 150 тысяч. Ну и по мелочи. Лампочки энергосберегающие, например. Правда, из-за высокой цены экономия там весьма условная. Но зато они горят дольше.

— Есть ли сейчас у ТСЖ резервный фонд?

— Как такового фонда нет. Во-первых, у нас нелогичное налоговое законодательство, не позволяющее формировать резервы из средств жителей. Во-вторых, если дом обслуживать нормально, то капремонт становится понятием относительным. Распространена такая практика: потратить два миллиона рублей на ремонт крыши — это выгодно, а тратить по 150 тысяч рублей на заплатки — неинтересно. Но мы живем по другим правилам, потому что это наш дом. Конечно, у нас есть небольшой резерв — держим на счете 300 тысяч рублей. Насосы на тепловом пункте полетели — мы 150 тысяч потратили и поменяли. Это сумма, как говорится, несгораемая.

— Что бы вы изменили в системе ЖКХ?

— Я бы изменил сознание людей. И это, как мне кажется, задача средств массовой информации. У нас люди живут в совке. Человек выходит на улицу, берет лопату и выкапывает цветок с клумбы. Дворник говорит: что ты делаешь? А он отвечает: вы на мои деньги рассаду покупали. Другой человек берет пакет мусора и кидает в окно со словами «вы должны убрать». У нас гражданин один отшлифовал себе пол. У него накопились опилки. Он сложил их в пододеяльник и выбросил в мусоропровод с 14−го этажа. Потом все опилки поднялись вверх. В результате весь дом, как в фильме про привидение, был покрыт следами. Ты прошел — следы появились. Пыль осела — следы исчезли. Отмывали две недели. А я, говорит, не подумал. И еще у нас люди хотят мало платить, но все получать. Так не бывает. И такой жизненный уклад пора менять.

________________________
"Карфаген должен быть разрушен"

То, что в Москве сейчас творится беспредел с созданием "левых" ТСЖ - факт. Пару месяцев назад удовлетворили исковые требования в деле, в котором я защищал интересы почти 300 лиц, о признании незаконным протокола собрания жильцов одного из домов в Москве, на котором, якобы, было принято решение о создании ТСЖ. Среди подписавшихся в протоколе о создании ТСЖ были: гражданка, которая на тот момент находилась в США, гражданин, который на тот момент проходил срочную службу в ВС РФ, сотрудница местного ГУИСа... Сотрудница ГУИСа, формально являлась председателем ТСЖ. Когда ей начали задавать вопросы, она пояснила, что ей принесли бумаги от начальства, а она подписала. Когда судья её спрашивала о том, читала ли она эти "бумаги", осознаёт ли она, что отвечать будет не начальство, а она - не нашла, что ответить, заплакала. Судья, в конце концов, пошутила, что, мол, вы, когда ТСЖ создавали, то хотя бы могли бы найти "живых" людей...
Это, относительно "левых" ТСЖ...

А если о ТСЖ в общем, то ТСЖ - это обычный большой колхоз. Такой же, как и любой другой "кооператив". Если среднее арифметическое число членов этого "колхоза" - люди адекватные и вменяемые, то имеет смысл связываться со всем этим. А если есть хотя бы кучка отщепенцев, которые с чем-то не согласны и собираются ставить палки в колёса, то создавать ТСЖ стоит только если у Вас на самом деле есть желание всем этим заниматься, силы, время и, обязательно, те, кто Вас поддержит. Я всё это проходил в своём ГСК. Система отношений там такае же. Мы восстановили разворованную инфраструктуру в ГСК: сделали асфальтовую дорогу к гаражам, провели электричество, восстановили внешнее освещение, отсыпали асфальтом участки между гаражами, сделали видеонаблюдение, установили электрошлагбаум и, при всём при этом, членские взносы среди всех ГСК в Люберцах оставались у нас одними из самых низких. Делали мы всё это только из-за того, что была крепкая команда сильных людей, которые ничего не боялись и старались обустроить свою жизнь, по-человечески. На нас жаловались в местное УВД, прокуратуру, УБЭП и др., писали жалобы в суд, в налоговую инспекцию, технадзор. Нас проверяли, разбирались и никогда не находили оснований для того, чтобы наказать.
Мы всегда действовали только по закону, несмотря на то, что, порой, хотелось закон, немного преступить. Доходило до того, что приезжаем в гараж, а охраны нет, её забрали в милицию по заявлению "доброжелателей". Приходилось ехать, "вызволять". На меня "пытались жаловаться" в милицию, что я бандит, состою в ОПГ, что кого-то там избил и т.п....
Прошло время, а дела в нашем ГСК продолжают оставаться в порядке. А те, кто писал на нас жалобы - недавно прибежали и попросили нас принять их в члены нашего ГСК, даже согласились заплатить все старые взносы...

Из этого мораль:
любой кооператив, жилищный или гаражный - это большой колхоз, как я уже сказал. И хорошо, когда есть честный дурак, который возьмёт на себя бремя руководства. Если же такого честного дурака нет, то остаётся 2 варианта: либо руководить ТСЖ возьмётся нечестный человек, либо всё останется так, как было...