Дачи и гаражи смогут изымать для массовой застройки.

http://www.irn.ru/articles/38047.html

23.10.14 : Дачи и гаражи смогут изымать для массовой застройки

Для принудительного выкупа гаражей и индивидуальных домов из частного сектора российских городов готов универсальный механизм

По информации «Известий», Министерство строительства и ЖКХ подготовило законопроект, который создаст универсальный механизм принудительного изъятия застроенных территорий (сюда относится частный сектор, дачи, гаражи и т.п.) для строительства жилых районов. Ранее такие земли изымались эпизодически для особо важных проектов, например в рамках строительства в Сочи и «новой Москве». От этих случаев новая система отличается более широким перечнем оснований для изъятия — впервые в данный перечень включено строительство жилья. В законопроекте буквально говорится об «изъятии путем выкупа» — по словам экспертов, исходя из предлагаемого механизма у собственников будет немного шансов повлиять на цену.

Поправки в целый ряд законов, включая Градостроительный, Гражданский, Земельный кодексы и Кодекс об административных правонарушениях, министерство подготовило совместно с Национальным объединением застройщиков жилья и фондом «Институт экономики города». Согласно законопроекту (текст есть у «Известий»), землю можно будет изымать у частных собственников для массового жилищного строительства. На текущий момент принудительное изъятие земли путем выкупа возможно только для строительства дорог, оборонных объектов и объектов федерального и муниципального значения. Кроме того, в законодательстве есть механизм изъятия земель, на которых расположены аварийные дома, и последующего расселения.

Решение об изъятии «территорий, в границах которых расположены земельные участки, предоставленные для ведения личного подсобного хозяйства, огородничества, садоводства, дачного хозяйства, индивидуального жилищного или индивидуального гаражного строительства» будут принимать муниципальные власти. Согласно поправкам Минстроя и двух отраслевых организаций, местные власти подготовят инвестиционный проект для развития таких территорий и внесут новые жилые кварталы, которые появятся на месте дач, в генплан.

Если сейчас застройщику надо отдельно договариваться с каждым собственником, то новые нормы предполагают установку единой цены выкупа. Она будет утверждаться голосованием на общем собрании собственников, в котором должны принять участие собственники, обладающие не менее 80% голосов — каждый собственник получает голоса пропорционально площади своих участков (доле в общей площади передаваемой инвестору территории).

При достижении кворума все собственники должны будут продать свои участки по единой цене — если эта цена получит не меньше 75% голосов. При этом законодательством конкретного субъекта РФ могут быть предусмотрены повышенные планки по кворуму и проценту голосов для принятия решения о продаже. Выкупная цена не должна быть ниже рыночной цены, говорится в законопроекте. Если кворума не будет, землю всё же придется выкупать по старой схеме, договариваясь индивидуально.

— Этот механизм является альтернативным обычному свободному рыночному договору с каждым собственником. Так устроено сейчас, и это большое препятствие для реализации проектов развития застроенных территорий, так как договориться с каждым по отдельности очень тяжело, — считает Татьяна Полиди, исполнительный директор фонда «Институт экономики города», участвовавшая в разработке законопроекта. — За счет принятия закона планируется существенно расширить случаи применения механизма развития застроенных территорий и снять многие правовые проблемы при реализации таких проектов. В том числе предлагается ввести в законодательство новый институт прекращения прав на объекты недвижимости в границах территории, подлежащей развитию. Речь идет не об аварийных домах, а о ветхой индивидуальной застройке, некапитальных строениях, многоквартирных домах, включенных в адресные программы по переселению.

— Принятие законопроекта позволит устранить значительное количество барьеров на пути реализации проектов по развитию застроенных территорий и привлекать частные инвестиции для улучшения качества городской среды, — сказали «Известиям» в Минстрое.

Как отметил Тимур Шакиров, cтарший консультант практики «инфраструктура» консалтинговой группы «НЭО Центр», сейчас не урегулирован вопрос реализации проектов комплексного освоения территорий для стройки жилья экономкласса в случае, если земельные участки в границах подлежащей комплексному освоению территории находятся в частной собственности. Законопроект должен этот пробел заполнить, эксперт в целом поддержал законопроект.

По мнению Виталия Можаровского, партнера практики «недвижимость и строительство» юридической фирмы Goltsblat BLP, в том, чтобы расширять основания для изъятия недвижимости, нет никакой необходимости.

— Это действительно совершенно новая норма для нашей практики. Раньше у нас никогда землю для строительства жилья не изымали. Существующий список оснований для изъятия исчерпывающий. Изымать землю для дорожного строительства, оборонных объектов, строительства электростанций действительно приходится, потому что такие объекты нельзя передвинуть. В случае с жилыми кварталами такой строгой привязки к месту нет. Всегда можно найти необходимую землю под застройку, никого не выселяя, — считает юрист.

По его мнению, если законопроект будет принят, это создаст почву для злоупотреблений. Можаровский негативно воспринял идею об определении выкупной цены общим голосованием.

— Это нарушение конституционной неприкосновенности частной собственности. Получается, что соседи будут за меня решать, сколько стоит мой гараж, — полагает юрист. —
В моей практике было немало случаев выкупа недвижимости для развития крупных проектов, однако всё удавалось решить вполне полюбовно. Можно расселить любой район. Это не самый быстрый путь, но всегда можно получить землю, если договариваться, работать с людьми индивидуально. Кого-то интересуют деньги, кому-то надо предоставить новое жилье, а кто-то хочет переехать за город и просит земельный участок. Это всё решаемо, и нет необходимости создавать новые законы, которые позволят изымать землю. К сожалению, правительство предпочитает решать все проблемы кавалерийским наскоком.

В свою очередь, представители местных властей закономерно поддержали инициативу.

— Это обычная европейская практика, позволяющая развивать город и сделать его более удобным для жизни. Собственники ветхих строений получат возможность взять компенсацию за снос, а город — построить нужные объекты. Так, на рынке компенсация за кирпичный гаражный бокс на окраине Москвы может доходить до $15–20 тыс. Освобождающиеся земли поступят на рынок, стабилизировав цены, — уверен Олег Шахов, глава городского округа Химки.

Впрочем, и он признал, что главный риск — это риск занижения цен.

— Административное давление может оказаться слишком высоким, для того чтобы отказаться от сделки, а цена — не покрывающей расходы на покупку нового частного жилья или гаража, — предостерегает Шахов.

Проблемы с расселением частного сектора в российских городах, как отмечают эксперты, есть практически во всех региональных центрах. Подобная застройка преобладает, например, в Нижнем Новгороде, Рязани, Туле, Владимире. Больше всего это бросается в глаза в Сибири, где центр крупных городов занимает частный сектор — так, более чем на треть застроен частными домами Новосибирск, похожая ситуация в Иркутске.
Читать полностью: http://www.irn.ru/articles/38047.html

Предлагаю начинать "строчить" везде о том, что "баба яга" против.

Надеюсь этот беспредел будет продолжаться не долго...до первого грамотного человека, который дойдет до конституционного суда и всю эту лабуду, которая противоречит не только конституции, но и здравому смыслу(видно деньги кому-то затмили разум безапелляционно) отменит.

http://www.irn.ru/articles/38054.html

24.10.14 : Суд напомнил, что девелоперы не могут заставить граждан продавать жилье
В ответ на жалобу жителя Кемерова Конституционный суд подтвердил, что девелоперы не могут принудительно изымать у граждан недвижимость в своих интересах и на выдвигаемых в одностороннем порядке условиях. Тем временем в Минстрое обсуждают законопроект, который запретит застройщикам выкупать недвижимость у собственников по цене ниже рыночной.

Конституционный суд России (КС) в определении в ответ на жалобу кемеровского жителя Иннокентия Казанцева, которого девелопер пытался заставить продать дом на территории развития на своих условиях, подтвердил, что застройщики не могут принудительно изымать у граждан недвижимость в своих интересах.

Как говорится в документе, опубликованном на сайте суда, в 2007 году городской совет народных депутатов Кемерова утвердил муниципальную адресную программу по развитию застроенной территории.

Власти определили границы территории для развития, в которую попала в том числе улица Соборная, на которой проживает Казанцев.

Ему принадлежат, согласно материалам, 43/100 доли земельного участка и 1/3 части жилого дома.

По результатам открытого аукциона право на развитие территории получил ГУП Кемеровской области «ГлавУКС», с которым администрация города заключила договор.

Документ, в частности, подразумевал, что застройщик обязан приобрести права на землю и объекты, расположенные в границах застроенной территории, но не подлежащие изъятию для муниципальных нужд. Однако Казанцев, который попал в этот перечень, отказался продавать свой дом на условиях, которые ему предложил застройщик. Тогда девелопер подал на гражданина в суд.

Суды общей юрисдикции встали на сторону застройщика. Центральный районный суд Кемерова в феврале 2013 года решил, что Казанцев обязан заключить договор купли-продажи принадлежащих ему части жилого дома и доли земельного участка на предложенных застройщиком условиях. Решение поддержала и апелляционная инстанция – Кемеровский областной суд.

Тогда Казанцев обратился в КС, оспаривая конституционность нескольких положений Градостроительного кодекса (отдельных частей ст. 46.1 и ст. 46.2) о развитии застроенной территории. Он заявил, что они противоречат статьям 35, 36 и 40 Конституции, которые гарантируют защиту частной собственности, права на землю и жилище.

Хотя КС отказался рассматривать жалобу Казанцева, «поскольку оспариваемые заявителем законоположения не могут рассматриваться как затрагивающие его конституционные права в указанном в жалобе аспекте», однако ситуацию разъяснил.

«Случаи изъятия земельных участков в целях развития застроенных территорий для нужд частных лиц федеральным законодательством не предусмотрены», — отметил суд.

Если же частное жилье попадает в перечень необходимых для изъятия для нужд муниципалитета, девелопер все равно не может заставить человека продать ему недвижимость на навязанных ему условиях, так как это нарушает принцип свободы договора.

Суд также отметил, что Градостроительный кодекс не наделяет лицо, заключившее с органом местного самоуправления договор о развитии застроенной территории, правом требовать в обязательном порядке заключения договора о выкупе недвижимого имущества, находящегося в частной собственности граждан, на выдвигаемых им в одностороннем порядке условиях.

Мнение девелоперов и юристов
«В данном конкретном примере речь идет о довольно редком случае, который на практике почти не встречаются. Очень странной является изначальная позиция девелопера, который довел дело до судебного разбирательства и, судя по всему, занял крайне жесткую позицию, не готов был искать компромисс», — говорит член совета директоров компании «Стройинвесттопаз» Максим Раевский.

Партнер девелоперской компании «Химки Групп» Дмитрий Котровский рассказывает, что, как правило, если человеку предлагают рыночную цену или чуть выше рыночной, он здраво оценивает вероятность оказаться в окружении стройки и многоэтажных домов и предпочитает покинуть поле боя, купив себе дом подальше от бурно развивающегося города. «Скорее всего, ситуация в Кемерове возникла только потому, что истец хотел больше, чем остальные собственники домов на земле, которая была отдана под комплексную застройку», — считает Дмитрий Котровский.

Данное решение Конституционного суда «серьезным образом повлияет на судебную практику», — уверен юрист адвокатского бюро «Леонтьев и партнеры» Тамази Мстоян.

«Ранее суды общей юрисдикции принимали решения, исходя из норм Градостроительного кодекса, которые действовали в момент возникновения спора. К тому моменту оспоренные нормы не были еще проверены на их соответствие Конституции, но теперь появилось разъяснение Конституционного суда», — рассказывает эксперт.

Разъяснение Минстроя
Согласно действующему законодательству принудительное изъятие земли путем выкупа возможно только для строительства дорог, оборонных объектов и объектов федерального и муниципального значения.

Как пояснили «Газете.Ru» в Министерстве строительства и ЖКХ, сейчас застройщик сам договаривается с собственником, по какой цене будет идти выкуп недвижимости. Но обязательной нормы, что стоимость должна быть больше 100% рыночной, ни в каких официальных документах нет. Застройщик может настаивать на цене ниже рыночной, а собственник может с ним не соглашаться — как было в Кемерово.

Новый законопроект направлен на введение нормальной практики выкупа недвижимости. Предлагается установить, что все предложения по выкупу должны быть более 100% от рыночной стоимости объекта.

«Будут это 120%, 150% или 200% — это решение исключительно собственников. Если собственники не согласны на продажу, ее быть не может, их никто не сможет заставить принудительно.

Если, скажем, половина владельцев частных домов решила, что она не хочет продавать собственность, девелоперу придется забыть о своих планах.

Единственное – если, к примеру, 90% собственников решили, что они продают недвижимость, то 10% придется подчиниться. Но это не какое-то новшество: подобные правила действуют в большинстве стран с развитыми рынками недвижимости и высокими гарантиями права собственности», — говорят в Минстрое.
Читать полностью: http://www.irn.ru/articles/38054.html

Товарищи садоводы, давайте держать руку на пульсе, а то не ровен час "большинство" решит за нас.

в кратце для самых ленивых можно?

По новому законопроекту земли и дома теперь смогут изымать для массовой застройки в упрощенном порядке.

это касается земель сельхоз назначения или с пропиской тоже?

Мила777 (2014-11-01 19:43)Надеюсь этот беспредел будет продолжаться не долго...до первого грамотного человека, который дойдет до конституционного суда и всю эту лабуду, которая противоречит не только конституции, но и здравому смыслу(видно деньги кому-то затмили разум безапелляционно) отменит.

Милочка, я так понимаю, что это ещё только проект закона?
Но всё равно я предлагаю составить жалобу и отправить на сайт президента - выразить своё нигативное отношение к данному законопроекту.

________________________
Познай - откуда ты и кто...
Зачем пришел, куда идешь?..

Юдит (2014-11-02 17:46)Милочка, я так понимаю, что это ещё только проект закона?
Но всё равно я предлагаю составить жалобу и отправить на сайт президента - выразить своё нигативное отношение к данному законопроекту.

Юдит,Вы святая! Правда верите в результат? Давайте тогда партию создавать..-"Дачников" или лучше, защитников конституции.Хоть пошумим!

Юдит (2014-11-02 17:46)Милочка, я так понимаю, что это ещё только проект закона?
Но всё равно я предлагаю составить жалобу и отправить на сайт президента - выразить своё нигативное отношение к данному законопроекту.

Леночка, я обещаю выкроить время и составить такую петицию (ибо если не пообещаю, то руки так и не дойдут)
Я уже перечитала конституцию и вот что вырисовывается (кстати, на основании этого можем и все вместе накрапать):

Статья 8
В Российской Федерации признаются и защищаются равным образом частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности.

Статья 15

1. Конституция Российской Федерации имеет высшую юридическую силу, прямое действие и применяется на всей территории Российской Федерации. Законы и иные правовые акты, принимаемые в Российской Федерации, не должны противоречить Конституции Российской Федерации.

Статья 17

1. В Российской Федерации признаются и гарантируются права и свободы человека и гражданина согласно общепризнанным принципам и нормам международного права и в соответствии с настоящей Конституцией.

Статья 35

1. Право частной собственности охраняется законом.

2. Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.

3. Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.

Статья 55

1. Перечисление в Конституции Российской Федерации основных прав и свобод не должно толковаться как отрицание или умаление других общепризнанных прав и свобод человека и гражданина.

2. В Российской Федерации не должны издаваться законы, отменяющие или умаляющие права и свободы человека и гражданина.

3. Права и свободы человека и гражданина могут быть ограничены федеральным законом только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.

Статья 64

Положения настоящей главы составляют основы правового статуса личности в Российской Федерации и не могут быть изменены иначе как в порядке, установленном настоящей Конституцией.

Так закон уже есть давно. ст 55 Земельного кодекса.

Статья 55. Условия и порядок изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд

1. Изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется по основаниям, установленным статьей 49 настоящего Кодекса.

2. Принудительное отчуждение земельного участка для государственных или муниципальных нужд может быть проведено только при условии предварительного и равноценного возмещения стоимости земельного участка на основании решения суда.

3. Порядок выкупа земельного участка для государственных или муниципальных нужд у его собственника; порядок определения выкупной цены земельного участка, выкупаемого для государственных или муниципальных нужд; порядок прекращения прав владения и пользования земельным участком при его изъятии для государственных или муниципальных нужд, права собственника земельного участка, подлежащего выкупу для государственных или муниципальных нужд, устанавливаются гражданским законодательством.

Мила777 (2014-11-02 20:49)] А причем тут конституция, была собственность стала не собственность. Этот закон специально придумали для упрощения освобождения земель под, ну например метро, вспомните строительство Лермонтовского проспекта, там долго бодались с одним хапугой. А сейчас при помощи этого закона освободили территорию под метро и ТПУ Котельники. Но никто не помешает воспользоваться этим законом и другим заинтересованным людям. Например выкупить Зеленую зону, типа под метро, а построить там райончик.

Товарищи садоводы и ни разу не садоводы, Ваше мнение, безусловно, интересно и познавательно (для кого-то). Любая активность приветствуется.

Мила777 (2014-11-02 21:23)Товарищи садоводы и ни разу не садоводы, Ваше мнение, безусловно, интересно и познавательно (для кого-то). Любая активность приветствуется.

Активность, скорее всего будет не в нашу пользу. Большинство согласно жить в этих"райончиках" ( а по сути резервациях) друг на друге,После работы часами безуспешно искать парковку, стоять в очереди в дет сад и полклинику, но только чтоб рядом небыло нас.-хапуг,как выразился предыдущий оратор.

Kasyga (2014-11-02 21:34)Активность, скорее всего будет не в нашу пользу. Большинство согласно жить в этих"райончиках" ( а по сути резервациях) друг на друге,После работы часами безуспешно искать парковку, стоять в очереди в дет сад и полклинику, но только чтоб рядом небыло нас.-хапуг,как выразился предыдущий оратор.

Ну чтож я вообще не о вас "типа дачников" , Если не вкурсе, там товарищ прописал к себе орду родственников и просил каждому по квартире, кстати известная личность его лимузины стоят по всему Жулебино и Люберцам. Вот а о вашей ЗЗ. Лучше уж как говорится с условиями, чем без и в окружении "райончиков", коллектора и иловых карт. Фу я вообще не понимаю как вы это место можете называть дачей. Там нет воздуха. Зато можно гордиться, я езжу на дачу на метро и мне не страшны пробки.

АндрейТ (2014-11-02 21:43)Ну чтож я вообще не о вас "типа дачников" , Если не вкурсе, там товарищ прописал к себе орду родственников и просил каждому по квартире, кстати известная личность его лимузины стоят по всему Жулебино и Люберцам. Вот а о вашей ЗЗ. Лучше уж как говорится с условиями, чем без и в окружении "райончиков", коллектора и иловых карт. Фу я вообще не понимаю как вы это место можете называть дачей. Там нет воздуха. Зато можно гордиться, я езжу на дачу на метро и мне не страшны пробки.

Ну райончики тоже на иловых картах строят а не на рублевке.Мы то сами себе такую участь выбрали, а других загоняют сюда, и трамбуют как компост,и все довольны.Не знаю того хапугу, но если он сделал все по закону,то нужно платить, а не выдумывать способы как этого не делать.тем более, это все-равно крохи, по сравнению с баблом оседающим в карманах этих так называемых строителей

Итак, мое дитё заснуло, есть минутка "подытожить" и сделать первичные выводы из нашего важнейшего закона, которому, как известно (с первого курса юридического института (академии, университета) не может противоречить ни один федеральный закон или кодекс (будь он хоть земельный, хоть семейный)

Статья 15 ГК РФ

1. Конституция Российской Федерации имеет высшую юридическую силу , прямое действие и применяется на всей территории Российской Федерации. Законы и иные правовые акты, принимаемые в Российской Федерации, не должны противоречить Конституции Российской Федерации.

Рассмотрим и проанализируем всем нам полюбившуюся ст. 55

Статья 55

2. В Российской Федерации не должны издаваться законы, отменяющие или умаляющие права и свободы человека и гражданина.

3. Права и свободы человека и гражданина могут быть ограничены федеральным законом только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя , нравственности , здоровья , прав и законных интересов других лиц , о беспечения обороны страны и безопасности государства .

Часть 2 данной статьи гласит о том, что в РФ не должны издаваться законы отменяющие или (как красиво сказано) УМАЛЯЮЩИЕ наше с вами право частной собственности, НО...

в то же время часть 3 делает поправку на то, что-таки это наше священное право может быть ограничено, НО...(опять же) только в той мере, в какой это необходимо в ЦЕЛЯХ ЗАЩИТЫ: (и следует перечисление (прошу заметить, что этот список закрытый)

1. Основ конституционного строя.

примеряем на себя: если некие ухари (лоббирующие данный закон) не понастроят свои (пардон новостройки) за счет того, что сравняют наши жилища с землей и не набьют свои и без того пухлые карманы. От этого как-то пострадает конституционный строй России???

Очевидно, что нет.

Далее

2. Нравственности!

Очевидно, что нравственность в нашей стране от этого не пострадает (скорее наоборот)

3. Здоровья.

Опять же, все в нашу пользу. Зеленые насаждения среди бетонных джунглей кроме здоровья не несут гражданам ничего, и оно (их драгоценное здоровье) скорее пострадает, если ненасытные рожи в очередной раз погреют руки опираясь на незаконные (пардон) законы.

4.Прав и законных интересов других лиц.

Чьи права будут нарушены, если мы останемся жить в своих домах???
Ответ очевиден: ничьи.

5. Обеспечения обороны страны и безопасности государства.

Вопрос: если нас не снесут безопасность государства будет подорвана? Обеспечение обороны страны станет под угрозой?

Итак земли можно изымать для гос нужд (строительство дорог, метроФФ и прочей социальщины), но...не надо путать так сказать "свою шерсть" с государственной, ибо набить кошельки инвесторов-это нужда не государственная, а их личная.
А они ее с помощью закона, хотят закосить под "ГОСНУЖДЫ", типо все кругом дебилы и все равно никто не догадается где собака порылась.

Kasyga (2014-11-02 21:34)Активность, скорее всего будет не в нашу пользу. Большинство согласно жить в этих"райончиках" ( а по сути резервациях) друг на друге,После работы часами безуспешно искать парковку, стоять в очереди в дет сад и полклинику, но только чтоб рядом небыло нас.-хапуг,как выразился предыдущий оратор.

Мы хапуги? я что-то упустила. Что мы хапнули?

Еще вы забыли, что ко всей этой прелести надо взять иппотЭку и батрачить на эту "коммуналку" всю оставшуюся жизнь (ну треть жизни точно). И кормить ненасытные УК до скончания своих дней.

Про конституцию и про права на здоровье это вы сильно загнули.
Кто отстаивать будет и воевать? Наш народ быдлячий не расшевелить, что должно произойти, чтобы он воевать начал?
Большинство следует принципу жизни "лишь бы меня не трогали, а так всё тишь да гладь, да божья благодать" и "хлеба и зрелищ".

________________________
Кто в армии служил, тот в цирке не смеется

Nd_18 (2014-11-02 22:34)Кто отстаивать будет и воевать? Наш народ быдлячий не расшевелить, что должно произойти, чтобы он воевать начал?
.

Ничего не должно произойти. Точнее, что бы не произошло, не будет он воевать, просто потому, что воспитали их так. Вложили определенную программу в детстве и ее уже никогда и не чем не перешибешь, а воевать будут "вояки", которым прямопротивоположную программу вложили.
Одним родители говорили: драться плохо.
Другим: драться надо, так дерись. Вот и вся разница.
Для того, что бы воевать, драться и отстаивать свои интересы, в детстве надо разрешение родителей получить (так гласят "законы психологии") ...может оно так и есть